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温州豪宅降价6万 房产商低价售楼只为全身而退


温州楼市近三年的房价持续走低,不论是新房还是二手房市场都不甚景气。低迷的楼市背后所隐藏的真正原因为何?楼市的消极影响甚至波及企业、家庭,温州楼市该何去何从?

  温州楼市在中国一直有风向标之称,从这里走出去的炒房团甚至影响到全国,不过近期关于温州楼市的报道中,缩水、暴跌、腰斩、崩盘等词汇却集中出现,有媒体说,在房价历经32个月连续下跌之后,温州最大的一座楼盘将以超低价9000元每平米开盘,这个价格是温州房价最高时的八分之一,温州楼市怎么了,央视财经《经济半小时》记者经过努力,联系上了报道所指楼盘的负责人。

  9000元超低价开盘实为误报,温州楼市被夸张、妖魔化

  温州三江立体城就是诸多报道中提到的楼盘,楼盘位于温州瓯江北岸永嘉县,在一处高速公路的边上,央视财经《经济半小时》记者终于见到了还是一片荒芜的工地现场。根据报道,这里将以超低价9000元每平米开盘,是同地点房价最高时的八分之一。不过《经济半小时》记者见到三江立体城总经理姜孟军时,姜孟军告诉《经济半小时》记者,他也是从媒体上知道这一消息的。

  温州三江立体城总经理姜孟军:如果是我说卖9000(元),我亏着卖,那对我来说不利。第二个,我们公司也有一个严格的禁令,到现在为止,没到这个时候,那么我去定价,公司政策、制度上不符合。第三个,政府的制度也不行,因为价格还没到定价的时候。

  站在瓯江边的临时大堤上面,央视财经《经济半小时》记者见到所谓的项目现场不过是几台打桩机在工作,还完全是处于刚刚开始打地基的阶段,如果9000元的价格是真实的话,不但要亏损,还直接会违反本公司和当地政府的相关规定。指着对岸若隐若现的一个楼盘,姜孟军告诉《经济半小时》记者,那个就是鹿城广场,是温州最贵楼盘,2011年售价最高时市价8万元/平米,但是把这两个隔江相望的项目放在一起相比,姜孟军也感到啼笑皆非。

此前被曝9000元每平米超低价出售的楼盘刚处于打地基的阶段

  此前被曝9000元每平米超低价出售的楼盘刚处于打地基的阶段

  姜孟军:目前看来还是有一定的距离,因为这边整个市政配套设施完全还没有,交通、水电等等的配套设施都还没有,都要靠我们项目未来来修建。

  姜孟军告诉央视财经《经济半小时》记者,立体城的项目是由万通地产、新希望集团总共投资210亿元,项目规划用地面积765亩,建筑面积180万平方米,将会成为温州最大楼盘,项目一期刚刚破土动工,成本价至少要在15000元左右,作为一个外地来温州投资的开发商,他对近期关于温州楼市的一些消息表示很不理解。

  姜孟军:我觉得大家把它夸张化了,或者是妖魔化了。因为温州,实际上说我们身处其间,虽然它价格连续三十个月下跌以后,但是第一市场并没有像想得那样差,它的销售量实际上我们观测它是有所上升的。现在的很多人在传播这个过程当中,或者是还有个别媒体,它们在报道当中只抓住了表面上的东西,没看见实质、真正的东西。

  连温州三江立体城的总经理姜孟军都不知道报降价的消息从何而来,报道的真实性可想而知,姜孟军采访中所提到的妖魔化引起了央视财经《经济半小时》记者的兴趣,那么,时下温州楼市的真实情况致底是什么样呢?

  二手好房源仍难出手,房地产商以价换量盼全身而退

  鹿城广场是温州标志性的豪宅项目,几乎每个温州人都知道关于它的故事,开盘均价在4万左右。2011年楼市火爆时,鹿城广场在炒房客手里的房价曾被叫到每平米八到十万元,而今它的价格又会是多少呢?

  央视财经《经济半小时》记者:这个价格,四万三千八百(元)。如果真要买的话?

  温州平安易居销售人员:它还可以少,如果诚心的话它还可以少。

  央视财经《经济半小时》记者:底价大概多少?

  温州平安易居销售人员:房东现在整个市场上讲,没有底价,如果说客人诚心买,都是可以考虑的,价格只要合适。

  在一家房地产中介的报价单上,央视财经《经济半小时》记者了解到一处鹿城广场的挂牌价是四万三千八百元,这里还是一套顶层的房屋,属于最贵的户型,即使是这样的好房源,依旧很难出手。

温州二手房市场不甚景气,好房源依旧难出手

  温州二手房市场不甚景气,好房源依旧难出手

  温州平安易居销售人员:这些基本上都是欠债的,现在大部分像这种高档住宅,出售急售的都是欠债的比较多。挂过来的时间是这样子的,它现在挂过来的时间是两到三个月了,因为之前价格比较高,大概要五万(元)左右,现在只要三万多,四万多(元),因为这些的话,市场,比如说客户,如果他需要的情况下,才会去看这种。

  这位销售人员告诉央视财经《经济半小时》记者,由于房主着急还债,如果诚心的话这个房源可以在四万左右甚至更低的价格成交,这与最高时的价格相比的确减去一半还多,但是并没有跌破它当初的开盘价格,那么,温州的一手房的销售情况如何呢?我们来到了永嘉县的一处售楼处。

  中欧地产集团温州房地产有限公司总经理王宏伟:去年8月4日开盘,整个建筑面积是二十万平方米。楼房的销售整个去年,我们这个楼房销售,在温州市来说算是比较不错的,排在前三位。整个销售率80%以上,整个温州从去年开始,比如说去年、今年整个房地产都不怎么样。所以应该说我们整个销售这方面还算比较可以。

  在王宏伟看来,开盘以后整体的销售情况还算理想,已经销售出去了80%以上的房子,但是,整个项目的效益却只是能够回收成本。

  王宏伟:价格现在均价一万三、四(元)左右。但是一万三、四(元)左右,卖了以后基本上不赚钱,因为它楼面价拿得还是比较高,六千多(元)。原来我们拿这个地的时候,我们做预算这个地方可以卖一万八,那现在一万三、四的话,基本上就全部卖掉能保本。

  原本计划能够卖到一万八的价格,销售的实际价格不过是一万三四,如果再算上每年至少10%的财务成本的话,这样的价格几乎就在盈亏点之间了,那么,王宏伟为什么会把价格压得这么低呢?

  王宏伟:就是说温州所有的地产,包括房地产开发这几年,它不是赚不赚钱的问题,它是能不能退得出来,就是说原来投进去的钱能不能全身而退,现在很多像温州有些小的房地产,基本上就是这个项目做完或者就不做了,有些该亏掉就亏掉了,因为他们很多都是拼起来的稍微好一点,如果你是一家,比如说如果是一个房拿过来是一家的钱或者两家的钱,那亏得一塌糊涂,所有钱抽不出来,他就破产了。

  采访时王宏伟说的最多的就是以价换量、保命和全身而退,他还在庆幸自己当初做了一个正确的价格选择,成功将投入的80%的资金回笼,这样的策略也基本成为温州当地绝大多数开发商的选择。

  温州中梁地产集团常务副总陈永峰:即使利润不高,我的价格比原来都卖得低的多了,我还是怕这种去化率,就是我卖的了,卖不了,即使说你价格卖低一点,稍微有点利润,你能快速地把这个盘如果清掉、卖掉,而且把资金回笼了,这个也是可以的。所以现在担心还是去化率的问题,还不是价格的问题。

  陈永峰谈到的这个楼盘要在9月底才正式销售,他心里现在已经主动下调了20%的销售价格,利润和价格在他看来都不是主要的,最主要的就是如何尽快的把房子卖出去,保证资金的安全,从事房地产行业的他经营着温州最大的房地产企业,而今他正在经受着前所未有的压力。

  陈永峰:那么2013年的5月份到10月份,这个阶段还算是比较好的,房子卖的比较好,甚至一些盘的去化率都要达到90%以上,那是挺好的。一到了2013年的10月份以后,整个形式就是急转而下,就不好了,不好以后到现在的话,那肯定是比较差的。

  陈永峰现在的压力一方面是销售数据的急速下滑,另一方面是他担心有太多的不可预知因素。

  陈永峰:忐忑的原因也就是说,又没有什么政策,老的政策没打破,新的政策没出来,市场现在到底走势怎么样也不知道,因为我卖这个楼盘肯定是跟整个区域的经济相结合的,区域的经济当中,比如说整个区域走好了,温州的中小企业这些经济走好了,他们是购房的主力啊。

  就是这一个个无法预测的因素让陈永峰很难做出一个正确的选择,但是销售价格的继续下跌已经是一个既定的事实了,那么,时至今日温州市区整体楼价究竟是怎样的呢?

  温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅:如果说原来的房子卖三万二千(元)的话,那应该打了六折,应该会有的,2万左右,2万左右要的。用了三、四十个月的时间。那大部分下跌的时间,应该是在2010年,或者201111年的这个结点是比较高峰期的。像近两年,像2013年、2014年,房价应该说,还是在数据上的表现还是阴跌的状态,但是尺度都不大,可能都是2%(跌幅)。

  如果按照姜毅所说,温州楼市确实是在下行,经过了32个月的跌跌不休,温州市区内商品房平均价格从3万2跌到了2万,应该说下跌了40%,那么,在过去的32个月也就是将近3年中,温州的房地产行业究竟发生了什么呢?

库存量暴增推动房价下跌,开发商资金链断裂是真正原因所在

  库存量暴增推动房价下跌,开发商资金链断裂是真正原因所在

  温州中梁地产集团常务副总陈永峰:温州楼市连续跌了三十三个月,这是一个数字,这个数字听了以后很惊讶,原因在哪里,也是当时整个温州土地的资源比较少,而且推出来的量也是非常少,需求量也比较高,这个时候房价节节攀升,攀升到就是说在我们中国,一线城市的价格。

  在央视财经《经济半小时》记者多日采访过程中,几乎所有的业内专家都在指出温州市区内在2013年之前,温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策,所有推向市场的土体面积非常有限,这也在直接催生了温州市区楼市价格的高企。

  温州泰和地产联合机构总裁林育:我们可以看到2011年,当时市区的整个土地的成交是46万平方米,那么当时的成交均价是12807(元),到了2012年土地的整个的成交面积在市区是65万平方米,那么那时候的均价是5477(元),到了2013年它整个量就上去了,达到了201万平方米,那么这个均价达到了6938(元),也就是说在2013年土地温州市区的出让总量来讲的话,就是相当于是前面温州五年的土地的出让面积。

  一年出让五年土地面积的背景下,直接导致了大量新盘集中上市,库存量猛增,价格的持续下跌也就在所难免,温州楼市走势和土地供应的走势有很大关系,而在2010年之前,有限的土地供应又直接导致了一种独特的销售模式。

  温州中梁地产集团常务副总陈永峰:但是两套拼一套,当时我卖给你的时候还是没有限购,或者就是说,我们先签了合同。而且当时有一个很幼稚的想法,就是我们比如说只能买一套,把半套先买掉了,另外两个半套,我们先签合同,不备案,我们就是很幼稚的想法,就等,等国家这个政策,它限购可能会放掉了,一直在等嘛,大家都是在有这个期望,放掉了以后,再起来,是这么来想的。哪想到现在都等不来,占主力,很多都是这样户型的。这个时候我讲啊,这个事情就害死人,然后我们就也是惨痛。

  这就是温州当地盛行“多套拼房”的销售模式,也是当时的主流模式,限购之前一套大户型的房子需要办理两个、三个、四个产权证,然而随着限购令的出台,直接终结了这些房型的销售,2012年下半年,温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象,这也成为当时温州房价暴跌最主要的原因,房地产开发公司亏损严重,销售放缓、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下,部分开发商资金链断裂,温州出现多个楼盘烂尾、开发商跑路事件。央视财经《经济半小时》记者就在温州的市区内见到了这样一处烂尾项目:鹿城一品。

  央视财经《经济半小时》记者:那现在估计什么时候能完工?

  工人:完工?完工那不知道。

  央视财经《经济半小时》记者:也不知道。

  工人:嗯。

  走进施工现场现场,央视财经《经济半小时》记者见到了为数不多的几个工人在休息,没有人在工作,工地里面还晾晒着衣物,没有人知道何时能够完工,生活在附近的居民倒是说出了这个楼盘的历史。

  居民:五、六年了,

  央视财经《经济半小时》记者:这房子盖了有五、六年了?

  居民:有五六年了,一直在盖,五六年还没有盖好呢。

  业内人士透露,这个项目是温州本地企业开发的,温州地产企业有个独特的模式,股东可能有几十个甚至上百个。

  资金链断裂致温州多处出现烂尾楼盘

  温州搜房网总经理王毅:曾经有一家房开,他的股东有300多个,也就是说他的融资渠道甚至是有点像这种民间集资一样的那种感觉。政府是打击这个的,民进集资是打击的,但是它通过其它的方式,几百个股东一起融进来,那这样就是资金特别复杂。

  温州中梁地产集团常务副总陈永峰:业余部队上来以后,拿了地以后,没有专业的设计,没有专业的市场调查,没有一个专业的策划、推广,最终实际上就下来了,实际上周期就下来了。

  正像业内多位专家担忧的一样,与国内很多城市拥有多个具备实力的开发商不同,以民营经济见长的温州,事实上并没有几家专业的具备强大实力的房地产开发商,由此就会在开发决策出现一系列的问题,导致另外的一个问题又凸现出来。

  温州搜房网总经理王毅:我们就按900万人的比例来算,外来人口占的比例接近是18%到20%。那20%外来人口在温州购买房产的比例相对来说是非常小的,这在全国任何一个城市来说都是很小很小的一块比例。

  作为一个外地人王毅已经在温州生活多年,他几乎没有见到外地人在温州购房,20%的外来人口几乎没有购房,这也与国内其他城市完全不同,为什么会出现这种情况呢。

  王毅:我们要在这个地方买房是可以,买房是买得起,但是为什么说不愿意在这里,不愿意在这边买房呢。第一这个城市的配套不是特别的完善。第二,老区配套里面,我们觉得花那么多钱买到老区里,房子也不是新的,小区也不是新的,要一个生活环境没有,封闭的环境也没有,都是一些商住楼为多。

  从我们的调查来看,温州楼市确实是在下行,但楼市真正的问题并不是出现在房地产本身,资金才是背后的关键因素。

  在经过连续32个月的房价下跌后,温州楼市确实出现了低迷状态,而央视财经《经济半小时》记者调查发现,楼市的真正问题实际出现在资金,出现在实体层面,那么温州楼市下一步走向何方呢?

  楼市影响波及企业家庭,温州楼市数据的公开、透明值得重视

  温州购房团资深团员黄东升:那个时候买过来是2200万(元),现在596万(元)在拍卖。

  央视财经《经济半小时》记者:这是第几次拍?

  黄东升:这是第三次拍,第一次900万(元),(第二次)700万(元),现在500万(元)。

  《经济半小时》记者:每次有20%递减。

  黄东升:对。

  《经济半小时》记者:现在是多少?

  黄东升:现在是596万(元)。

  《经济半小时》记者:600万(元)。

  黄东升:600万(元)。

  《经济半小时》记者:这是最高报价还是。

  黄东升:最高报价,评估价1096万(元)。就是评估价原来的对折了。现在用是评估价的6折,还是没人要。

  黄东升是当年温州活跃在全国各地千百万炒房大军的一员,不过他更愿意称自己为温州购房团资深团员,与几年前的意气风发不同的是,他现在关心的自己正在被法院在网上拍卖的房子的价格,从最高的2200万一路下跌到了不到600万,而让他最后悔的就是当初不该从银行贷了这么的钱。

黄东升在法院被拍卖的房子卖家是评估价的六折,但依然无人问津

  黄东升在法院被拍卖的房子卖家是评估价的六折,但依然无人问津

  温州购房团团员黄东升:这笔钱给我是2011年的12月31号6点半钟发给我1800万(元),它说做额度,做营销,叫我帮帮忙,把这些款贷出来,然后我用这笔钱买了海港的一栋楼,其实我不需要买楼的,钱贷给我,好贷当然来买楼了,楼买过来以后我也没住,这个房子也很大,有600平方,一直放到那边。现在银行就催着我们要钱。

  黄东升告诉央视财经《经济半小时》记者,如今真正导致他资金链断裂的并不是房价的下跌,而是来自于银行方面的压力。

  黄东升:去年撑不住了,去年就抽得太厉害了,你一还他就抽,现在是银行不信用,不是我们不信用。比如说现在一个执行案件过来了,把你所有的房子封起来,所有的房租不给你,导致所有的人觉得恐慌。

  黄东升坦言,现在当年一起炒房的朋友基本上都不见了,而他自己除了两套已经被强制拍卖以外,他在温州还有30套的房产,由于没有向民间的高利贷借过钱,他自信还有能力应付过去这次难关。

  黄东升:那我自己的资产是足足有馀的。不管怎么样贱卖,怎么样也好,问题是现在怎么样,我还可以有,他们要现金,我的资产全部的房子里面,这是一个最大的矛盾,但是我一定要把帐还掉,所以有人要我就卖,不行我把这套房子也卖掉给他们抵债,欠钱还钱。

  事实上,处于煎熬中的不止黄东升一个家庭,资金的短缺已经触及到温州每一个行业、每一个家庭。

  温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅:因为每一家庭都在服务某一个企业,这个企业都是跟某个节点上都要融资,当社会金融的这个资金链发生问题的时候,从最核心的部分的这种掌握大量资金的企业开始影响,辐射到它的产业链下游企业,辐射到产业链下游企业的每一个员工,每一个家庭。

  央视财经《经济半小时》记者:影响的不单单是房地产产业。

  姜毅:我觉得不单单是房地产产业,包括餐饮,包括娱乐。

  调查显示,2011年一季度,温州房地产市场出现了明显调整,住宅成交均价出现环比下降趋势。温州房价回落逐步影响并恶化部分企业主资产负债表状况,由于无力偿还巨额债务,有多家企业主跑路,关停倒闭企业从个别现象向群体蔓延。

  温州市酒类行业协会会长徐亮:原来这里面还是比较多的,比较集中的一个酒的(聚集地)。

  央视财经《经济半小时》记者:基本上这边都是卖红酒的吗?

  徐亮:卖红酒也有,啤酒也有。包括一些白酒,主要是比较多的一个聚集的地方。

  央视财经《经济半小时》记者:应该都是这种规模,是吧?

  徐亮:应该是的,目前主要是,有的转(行)业了,有的是他是为了减少成本,转移到一些其它的地方。

受楼市的消极影响,企业资金短缺,曾经的卖酒聚集地如今开门的只剩三家了

  受楼市的消极影响,企业资金短缺,曾经的卖酒聚集地如今开门的只剩三家了

  徐亮不无伤感的告诉央视财经《经济半小时》记者,前两年这条街上有十几家经营各类酒品的销售店,而今开门的只有三家,其他的不是关门,就是被贱卖了,与楼房一样,现在温州有各类诸如企业、矿山、酒坊等优质资产在低价出售,用以盘活资金。在如此环境下的温州楼市要做的事情可以说是千头万绪,不过很多专家建议不如先从最简单信息公开做起,温州楼市并没有丧失未来。

  温州搜房网总经理王毅:因为我们查阅数据来说,第一,各方面对数据的不透明性,让我们感觉非常困惑,这就给了舆论夸大,或者说是扭曲它的这种空间。如果各方面的这种部门,包括房开,对数据做过多的阐述,多一点的阐述,或者说声明,及时性、公开性做出来,那我们也会给媒体一个比较有评判的标准。

  【半小时观察】

  我们常说,人的肌体发烧热在表面,根在体内,楼市的表现其实也一个道理。从温州上世纪八十年代的八大王民营经济起步到后来全民炒房,可以看出一条清晰的轨迹,全民炒房吸走温州丰裕的民间资本,经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转型良机,资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。从资本的流向可以洞悉一个时代的全部秘密,资本为什么会抽离实业,经济为什么会脱实向虚,这些才是真正值得我们关注和解决的问题,表面的发热退热容易处理,但如何让根子里强筋健骨才是我们需要重视的。从这个意义上讲,需要转变的不仅仅是温州。

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